Où placer l’excédent de trésorerie d’une SCI ?

Lorsque plusieurs personnes investissent ensemble dans l’immobilier, elles s’associent souvent en créant une société civile immobilière, ou SCI. Ce type de société, constituée de deux associés minimum, se révèle particulièrement pratique et avantageux. Ainsi, entre janvier et octobre de l’année 2024, plus de 49 000 SCI ont été créées en France, d’après les chiffres fournis par le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce. 

Une fois que la SCI se retrouve en excédent de trésorerie, les associés doivent décider de l’usage qu’ils souhaitent faire de ce capital. 

SCI : de quoi parle-t-on ? 

La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s’associer dans l’achat, la gestion et l’administration de biens immobiliers. Cette société est une personne morale à part entière et dispose de sa propre comptabilité. Les pouvoirs de la SCI sont confiés à un gérant, qu’il soit nommé directement par les statuts de la société ou en assemblée générale. 

Parmi les avantages qui caractérisent la SCI, on peut notamment citer : 

• Des avantages fiscaux ; 

• La facilité de gestion ; 

• La possibilité de transmettre facilement du patrimoine immobilier commun ; 

• Le fait de pouvoir choisir ses associés.

L’imposition d’une SCI 

1. SCI avec impôt sur le revenu

Sous le régime de l’impôt sur le revenu, les bénéfices de la SCI sont fiscalisés pour chacun des associés, à leur taux marginal d’imposition (TMI).La société elle-même ne paie aucun impôt. Ainsi, ce système est peu profitable pour les personnes disposant de revenus élevés, puisque la fiscalité empiète sur les bénéfices générés par un excédent de trésorerie. 

2. SCI avec impôt sur les sociétés

Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la SCI est taxée à un taux fixe et les associés ne sont imposables que s’ils reçoivent des dividendes ou une rémunération de la part de la société. Les bénéfices d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peuvent être investis après impôt, par exemple pour agrandir le parc immobilier de l’entreprise.

Pourquoi une SCI se retrouve avec un excédent de trésorerie ? 

L’encaissement des loyers immobiliers conduit parfois la SCI à une situation d’excédent de trésorerie. Celui-ci peut servir à effectuer les travaux nécessaires sur certains biens, mais aussi à investir sur de nouveaux produits. 

Si elle n’est pas optimisée, la trésorerie excédentaire est “rognée” par le temps et par l’inflation, alors que son investissement permettra par exemple d’absorber une partie du coût des emprunts en cours sur son parc immobilier. 

Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, il est plus avantageux de distribuer la trésorerie aux associés. En revanche, les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés préféreront souvent développer leur société plutôt que de percevoir des dividendes imposables. Pour cette raison, le gérant de la SCI aura tout intérêt à se tourner vers des solutions de placement pour sa trésorerie excédentaire. 

Une SCI peut-elle faire des placements avec son excédent de trésorerie ? 

Le gérant d’une SCI peut faire des placements avec l’excédent de trésorerie. C’est même conseillé, plutôt que de laisser dormir des capitaux sans les faire fructifier ! 

Quels sont les placements possibles pour une SCI ? 

1. Le Livret Pro

Le Livret Pro permet à une entreprise de placer sa trésorerie excédentaire en conservant une très grande flexibilité quant aux dépôts et aux retraits. Idéal pour les SCI ayant besoin de liquidités, le livre pro garantit un rendement régulier et sans risque. Avec Platon, les entreprises bénéficient d’un taux d’intérêt de 2 % par an en moyenne. 

2. Le Compte à Terme 

Le Compte à Terme correspond au placement d’une somme que l’entreprise bloque pendant une durée déterminée, avec un taux d’intérêt avantageux (entre 1.63 % et 3.10 %, avec Platon). Plus élevé que celui d’un Livret Pro, le rendement du Compte à Terme est assuré et présente très peu de risques. Une fois placée dans un Compte à Terme, la somme n’est plus accessible avant la fin du contrat, à moins de payer des pénalités. En cas d’inflation, le rendement peut être moins intéressant que prévu, notamment pour les contrats de longue durée. 

3. Les fonds monétaires 

Le fonds monétaire rassemble des capitaux issus de nombreux investisseurs pour acquérir des instruments financiers à court terme (bons du Trésor ou certificats de dépôt, par exemple). Cet investissement est avantageux pour les SCI souhaitant investir à court terme, avec des risques réduits et une certaine flexibilité. En revanche, le fonds monétaire est vulnérable aux fluctuations des taux d’intérêts et de l’inflation. 

4. Le contrat de capitalisation 

Une SCI peut aussi souscrire un contrat de capitalisation auprès d’un assureur. La trésorerie disponible à long terme est placée sur une durée déterminée et investie sur : 

• Des fonds en euros, au capital garanti (rendement de 1 % à 1.5 %) ; 

• Des actions ou des obligations, avec des gains, mais aussi des risques, plus élevés.
  
  

5. La société civile de placement immobilier (SCPI)

Une SCPI est “un organisme de placement collectif prenant la forme d'une société non cotée en bourse.” Une SCI peut acheter des parts d’une SCPI et ainsi investir dans des biens immobiliers différents de son propre parc. Cette diversification se fait sur le long terme, avec des taux d’intérêt intéressants (entre 4 % et 6 %) et des risques mutualisés entre les investisseurs. En revanche, l’investissement dans une SCPI génère des coûts (frais d’entrée et de gestion), et le rendement de la société ne fait l’objet d’aucune garantie, de même que son capital. 

6. Les produits structurés

Un produit structuré est un instrument financier combinant plusieurs produits financiers. Il est créé par une banque ou une société de gestion de fonds et permet à l’investisseur de connaître toutes les modalités d’investissement à l’avance, puisqu’il s’agit d’un contrat passé avec l’émetteur du produit. Selon les cas, le produit financier inclut une protection plus ou moins haute contre les risques du marché, pour un rendement souvent élevé, mais pas garanti. 

7. L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)

L’OPCI est une solution d’épargne à long terme qui permet d’associer des actifs immobiliers et financiers. Accessible grâce à un compte titre ou un contrat d’assurance vie, l’OPCI permet d’avoir un investissement diversifié ainsi qu’un accès rapide à des liquidités. Cependant, l’investissement est soumis à une certaine volatilité et l’épargnant n’a pas de garantie de récupérer son capital. 

Les meilleurs placements pour une SCI selon Platon

Platon gère la trésorerie excédentaire des entreprises avec simplicité, transparence et une vraie promesse de rendement. Voici, d’après nous, les meilleurs placements pour une SCI : 

• Le fonds monétaire, pour un investissement à court terme sans trop de risques de fluctuation ;

• Le Compte à terme, idéal pour la partie excédentaire de la trésorerie, pour obtenir un meilleur rendement que ceux du Livret Pro en bloquant les fonds ;